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李宇嘉:如何拯救楼市,这一点至关重要

时间:2023-06-05 14:27:51 作者: 人气:

作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

  01

  地产还是疲弱,供需两端“量缩”的趋势比较明显。5月份,30城新房供应环比下降27%,同比下降3%,仅为2019-2021年同期供应量的一半左右;新房成交在4月份环比下降20%的基础上,5月又下降了8%。5月份,30城平均开盘去化率为43%,较4月下降8个百分点。

  值得注意的是,一线城市下滑更厉害。根据克而瑞数据,5月北上广深新房交易环比下跌22%,远大于30城的跌幅。前期热度较高的京沪深,均出现成交转降,5月新房去化率仅42.3%,下降13个百分点。照理说,一线城市刚需集中,换房踊跃,政策宽松,利率很低,为何跌幅更大?

  表:5月份主要从城市新房供应和交易情况(单位:万平方米、%)

  如何拯救楼市,这一点至关重要

  很简单,一线城市新市民集中、外来人口集中,房价收入比远大于其他城市。当这部分人是需求的主力时,即便他们的收入比二三线城市居民要高,但其房价支付能力,可能比内驱型市场主导的二三四线城市还要弱。所以,我特别不赞成“一线城市永远抗跌”的观点。

  之前,我说过“3000元现象”。也就是,内地大多数二三四线城市,年人均可支配收入4-5万元,但大多数居民的收入就是“3000元”左右;一线城市年人均可支配收入7-8万元,中产收入大概在6000元左右,普罗大众多数还是“3000元左右”,只有塔尖的一小撮,收入很高。

  近期,一线城市楼市的几个案例,需要引起关注:

  一是,深圳出现的“负首付”事件(不用负首付,买家还能倒拿50万);

  二是,上海出现的“一成首付”(先缴10%的首付,给买家5个月时间卖房凑首付);

  三是,广州出现的“以旧换新”(锁定新房后,开发商和中介渠道帮你卖房,然后完成新房首付);

  这些事件,过去只出现在三四线城市。现在出现在一线城市,可见地产循环有很大问题!对于一线等城市来说,中心区高端改善占主导,市场比较稳定,但体量很少。外围是新房供应的主体,房价在下跌,但绝对水平还很高,刚需、年轻人买不起、不想买,就出现了上面的案例。

  这说明,若底层数以亿计的微观市场(民企、中小微、普罗大众)循环不畅,“强投资、强货币”等传统刺激政策,其效果是出不来的。这就是为何?现在一般消费(比如撸个串儿、围炉喝杯15元的茶饮)还行,但房子、车子卖不动了。即便再怎么刺激,效果也不会大。

  02

  现在,媒体和业内人士,动辄就拿现在的商品房交易量和2022年之前10年的“平均水平”对比,并把这个“平均水平”视为正常时期的水平。达不到这个水平,就认为当下市场不正常。

  比如,深圳月均二手房交易,不达到5000套,就不正常;上海达不到2万套,就是不正常的。2022年之前10年,是楼市高举高打、狂飙突进的10年,也是楼市史无前例的疯涨期,也是城镇化最快,货币投放最快的10年(没有之一)。试问,这是正常的时期吗?

  ……

  没有达到正常时期的水平,就被认为是“需求不足”。怎么办?刺激呗!近期,又有多个热点城市掀起新一轮刺激了,比如青岛、杭州、南京等地收缩了限购的范围,天津、济南、广州等支持公积金付首付。事实上,从2021年下半年开始,这些刺激政策就没有停止过。

  如何拯救楼市,这一点至关重要

  但从市场来看,需求端刺激没有太大效果,为啥还这么执着呢?一方面,过去每次市场下行,都是这么干的,而且屡试不爽、效果不错,这次预计也一样;另一方面,各城市能做的,也就是这些了。至于国家一再强调的新模式,一来等不及,二来不知道如何搞新模式。

  更不知道,怎么才能用新模式救市!

  急于让市场稳住,政策就没啥耐心!

  做个不恰当的比喻,一个心肺功能衰竭的病人,主治医师却不停地给输血,医护人员和群众在旁边加油鼓劲、摇旗呐喊:“你一定行的,你马上就能站起来,明天就能参加马拉松了”。几个时辰过去了,当病人还是不见好转。于是,又一轮输血来了,甚至电击也用上了。

  近期,笔者也参加了几场座谈,不管是城市政府的,还是开发商的,对楼市的态度和建议,出奇的一致:

  •   迷茫的城市政府:“该做的都做了,为啥楼市就是起不来呢?”,“你们想想,还有啥管用的招儿?

  •   焦虑的开发商:需求很疲弱,市场观望情绪浓厚,我们再怎么努力也卖不掉,要进一步刺激。

  显然,开发商和城市政府,执着地认为,当下楼市不行,关键还是政策不够宽松、扶持力度不大。过去20年,不管是城市政府治理楼市,还是开发商卖房子,这样的思路一直没有变化。

  那就是,楼市不行,供给端没错,就是市场不行(需求不足),需要政策刺激。从来没有从供给端考虑问题:能不能支付得起?需要什么样的产品?政策怎么设计?产品怎么设计?配套怎么跟上?

  03

  2022年之前的10年,楼市狂飙突进,政策在松紧间轮会,但“松得年份多、紧的年份少”,“松的时候很是用力、紧的时候高举轻放”。真正“严厉调控”,是2020年疫情后开启的长效机制:

  比如,金融端,“三道红线”、贷款集中度、自有资金拿地,资金穿透式监管;

  比如,土地端,“集中供地”、约束“前端融资”(开发商融资拿地,空手套白狼);

  比如,调控端,“地方主体责任”,全面限制投机炒作。

  长效机制真正见效,则是从2021年下半年开始,一直到现在。

  也就是说,在2021年之前的十几年,楼市确定性地单边上涨,这是购房需求源源不断、跑步入市的主要原因。这十几年,政策非常简单、直线思维,或管控、或刺激,手段就那几招。

  这十几年,也想控制资金过度流入楼市,但很难控得住。一方面,越到地方或基层,希望楼市繁荣的动力越强;另一方面,政策要靠执行,楼市繁荣,对地方、对金融机构、对开发商、对上下游、对买房人或炒家,都是好事情。对各方都好的事情,怎么可能拿刀割自己的肉呢?

  所以,上有政策,下有对策。明修栈道、暗度陈仓。正门堵住,歪门开道。鼓励资金流入的渠道,比如中小微、生产经营、个人创业等等,会计做的很好,但资金呢?基本流入楼市了。

  对开发商而言,产品设计或创新,基本是互相抄袭,他们考虑的重点,不是市场需要什么产品,而是要快周转、加杠杆,尽快抢到红利、吃完红利,产品设计是次要的,重要的是赶上这波红利。所谓产品设计,很大程度上是营销噱头,比如健康概念的产品,本质上没多少内涵。

  其实,金融机构、城市政府、炒家、投资客,甚至很多购房者等,也都是抱着资产增值的理念,透支或“抢食红利”的心态,对产品本身关注度不够。这也是为什么,过去业主维权案例没有现在这么多的原因,因为房价在涨。今年以来,二手房交易比新房好,也有这方面的原因。一旦这种红利衰退,有点辛苦了,就觉得有人更着急,自然会救市,甚至放水去救市。

  2008年是如此,2014年是如此,2020年疫情后是如此,都有史诗级的救市,都能将下滑的楼市,硬生生地拉起来。惯性思维下,这次也一样。不一样也不行啊!你看,土地卖不出去,发不了工资;你看,房价继续下跌,会有金融风险,政府怎么能容忍的了呢?必须得救呀。

  04

  其实,所谓转型、新模式,不是什么高大上的东西,主要做到两点:一是房子要能如期、保证质量地建起来,配套和房子能同步、同品质交付;二是好好研究客户,满足他们的基本需求。

  问题是,做到这两点还真不容易:

  这些年,我调研过很多新盘项目,发现没有毛病的,基本上没有。比如,墙皮脱落开缝、渗水漏水、物业变脸,承诺的幼儿园、小学迟迟不到位,甚至路都通不了。总之,大家买到的房子,和当时销售宣传的不一样,和样板房差别很大。即便一些国企开发商,也概莫能外。

  近期,我也调研了国内几家龙头开发商,发现他们拿地都集中在那几个城市,那几个片区,产品设计都一样,同质化很严重,营销手段也一样,依赖渠道,给出高佣金,竞争非常激烈,甚至到了内卷的地步。但是,很少从产品力、匹配供需的角度看问题,也不知道如何突破。

  对于地方政府来讲,除了积极卖地之外,就是想着如何刺激购买力,如何优化营商环境,如何给开发商纾困。很少深入思考,本地居民的需求有什么诉求,有什么变化?在政策上该如何应对。

  说白了,从业者也好、攸关者也好,都想回到那个“泡沫化”的红利期。过惯了“轻松赚钱”的日子,甚至是“躺赚”的日子,都不想过转型的苦日子。至于问题,攒起来留给未来吧!

  但是,真的变了!

  不管是地方政府,还是开发商,该是好好研究百姓需求的时候了:他们需要什么样的房子,什么样的配套,需要什么样的位置,什么样的设计风格、户型结构;没有购买力的人,怎么通过低成本、体面的租赁,让他们先在城市扎根下来,不要让房子成为他们的负担。

  这样,城市的内需、消费就起来了。有了消费、内需,就有了就业。有了就业,就有了信心。然后,就会有很多人去买房。诚然,每一个百姓都想过上高品质的生活。衣食住行中的“衣食行”都解决的不错了,唯独住,还有很大的差距。这就是潜力,也是政策该认真思考的地方。

  目前看,无论是开发商,城市政府,还是业内人士,这种思路还未扭转过来。基本上还是直勾勾地盯着,怎么让百姓掏腰包,很少有变通和迂回(也没那个耐性)。所以,供需不匹配、市场下行,就在情理之中。我一贯认为,很多人是叫不醒的,只能痛醒。这种思路不彻底改变,楼市还会持续下行。什么时候聚焦到居民的诉求,什么时候楼市才能稳定下来。

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